Luật Kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS) năm 2023 và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP sử dụng tiêu chí xác định "kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ", “không nhằm mục đích kinh doanh”, “dưới mức quy mô nhỏ” để xác định cá nhân KDBĐS, tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có thuộc diện phải thành lập doanh nghiệp KDBĐS hay không, có phải tuân thủ các quy định của Luật KDBĐS hay không. Tuy nhiên, các tiêu chí này đang có một số bất cập, tạo nên sự bất công, ảnh hưởng lớn đến sự cạnh tranh giữa các chủ thể tham gia thị trường BĐS, gây thất thu ngân sách nhà nước,…

Bài viết được đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 7(439) năm 2025 do Luật sư - Ths Đặng Quốc Anh - Giám đốc Công ty Luật TNHH Đất Luật thực hiện nhằm  phân tích những hạn chế trong quy định hiện hành, chỉ ra những lỗ hổng pháp lý có thể bị lợi dụng, đồng thời đề xuất sửa đổi Luật KDBĐS năm 2023 và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP nhằm giới hạn phạm vi giao dịch được xem là "kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ", “không nhằm mục đích kinh doanh”, “dưới mức quy mô nhỏ”, đảm bảo công bằng, kiểm soát đầu cơ và tăng hiệu quả quản lý nhà nước.