Tin tức tiêu biểu

TỔNG HỢP MỘT SỐ ĐIỂM MỚI TIÊU BIỂU CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2023 SO VỚI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2014

Chuyên đề "TỔNG HỢP MỘT SỐ ĐIỂM MỚI TIÊU BIỂU CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2023 SO VỚI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2014" với một số nội dung tiêu biểu như sau:

  1. PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2023
    • Loại bỏ 05 hoạt động mua, bán, chuyển nhượng bất động sản nhưng không nhằm mục đích kinh doanh.
    • Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú,… được thừa nhận là bất động sản đưa vào kinh doanh.

  1. ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
    • Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.
    • Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập theo điều kiện, thủ tục như đối với nhà đầu tư trong nước thì được kinh doanh bất động sản như tổ chức trong nước.

  1. ĐIỀU KIỆN CHUNG CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH DOANH
    • Công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản là một “điều kiện” để đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh.
    • Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án được phê duyệt, Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản… lên website của doanh nghiệp.
  2. KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
    • Bổ sung thêm 06 điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
    • Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
    • Chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc trong đợt thanh toán giá bán lần đầu theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
    • Chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (thay vì 70% giá trị hợp đồng) trước khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua. 50% còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
    • Bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được lựa chọn việc có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
    • Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.
    • Bên mua, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải trực tiếp hoặc ủy quyền nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

  1. KINH DOANH NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN
    • Bổ sung thêm 02 điều kiện “Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch” và “Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật” đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh.
    • Bên bán, bên cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải thi hành xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính thì mới được ký kết các hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
    • Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
    • Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
    • Bổ sung quy định khái quát trình tự thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn.
    • Bổ sung cơ sở để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn.

  1. KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
    • 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc không được phân lô, bán nền.
    • Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở phải là chủ đầu tư dự án.
    • Quy định chi tiết hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.
  2. CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC MỘT PHẦN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
    • Bên nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản cũng phải đáp ứng các điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (được quy định đồng nhất với pháp luật về đất đai) bên cạnh điều kiện là “doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng” của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
    • Không còn yêu cầu bên chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ thì mới được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
    • Bỏ quy định bắt buộc các bên trong giao dịch chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản phải ký kết hợp đồng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  3. HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
    • Hợp đồng kinh doanh bất động sản được phân thành 12 loại (thay vì 05 loại như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014).
    • Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng.
    • Không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
    • Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản là chủ thể chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
    • Thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được thực hiện thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

...

  1. SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
    • Khuyến khích tổ chức, cá nhân giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.
    • Bổ sung nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
    • Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản; có cơ sở, vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động và phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
    • Không còn cho phép hành nghề môi giới bất động sản với tư cách cá nhân.

Nội dung chi tiết, Quý Khách Hàng vui lòng tham khảo tại đây .Các chuyên đề chuyên sâu có liên quan đến các quy định mới, Đất Luật sẽ tiếp tục cập nhật đến Quý Khách Hàng trong thời gian tới.
Trường hợp có vấn đề cần trao đổi thêm, Quý Khách hàng vui lòng liên hệ Đất Luật để nhận được sự hỗ trợ kịp thời.