Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua 3 hình thức (i) Góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; (ii) Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; (iii) Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam. Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng quy định thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư (CĐT) bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Tuy vậy, trên thực tế, ngoài các hình thức hợp đồng huy động vốn theo pháp luật nhà ở kể trên, các tổ chức kinh doanh bất động sản (KDBĐS – tổ chức kinh doanh bất động sản gọi tắt là Công Ty) còn áp dụng các hình thức hợp đồng khác trên cơ sở vận dụng các quy định của pháp luật dân sự như hợp đồng đặt cọc, phiếu giữ chỗ, thỏa thuận đặt mua,… (sau đây gọi chung là Thoả Thuận Đặt Mua) với nội dung chính là Công Ty tiếp nhận các đăng ký mua sản phẩm tại dự án của các khách hàng có nhu cầu qua hình thức ký kết Thỏa Thuận Đặt Mua và nhận một khoản tiền đặt cọc từ phía khách hàng để bảo đảm cam kết thực hiện quyền và nghĩa vụ mua bán sản phẩm là BĐS hình thành trong tương lai (HTTTL) giữa Công Ty và khách hàng. Mục đích của thỏa thuận đặt mua được ký kết giữa Công Ty và khách hàng là để cam kết Công Ty sẽ bán các sản phẩm là bất động sản (BĐS) HTTTL cho khách hàng đã đặt cọc sau khi các sản phẩm này được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật mà không bán cho người khác (đặt cọc giữ chỗ). Khoản tiền đặt cọc khách hàng chuyển cho Công Ty có mục đích là để đảm bảo thực hiện cam kết mua các sản phẩm của khách hàng theo hợp đồng đặt cọc đã ký kết giữa các bên và Công Ty cũng cam kết không sử dụng khoản tiền đặt cọc trong thỏa thuận đặt mua vào mục đích huy động vốn để đầu tư xây dựng dự án và Công Ty sẽ chịu mọi trách nhiệm trước pháp luật nếu sử dụng sai mục đích số tiền đặt cọc này của khách hàng.

Vậy hình thức hợp đồng này có được thừa nhận theo pháp luật nhà ở? Theo nội dung hướng dẫn tại Công văn số 153/BXD-QLN ngày 05/7/2019 của Bộ Xây dựng V/v thực hiện quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản thì Bộ Xây dựng cho rằng “nếu mục đích của thỏa thuận đặt mua chỉ là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán các sản phẩm là bất động sản (sau khi các sản phẩm này đủ điều kiện được mua bán theo quy định của pháp luật) sẽ được chủ đầu tư và bên mua ký kết; chủ đầu tư cam kết không sử dụng tiền thỏa thuận đặt cọc sai mục đích, không sử dụng tiền đặt cọc để huy động vốn thì không bị cấm theo quy định của pháp luật”; “pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở không có quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân phải xin ý kiến thống nhất của các cơ quan quản lý nhà nước khi thực hiện việc đặt cọc theo đúng quy định của pháp luật”. Nội dung này cũng phù hợp với trả lời của Bộ Xây dựng tại văn bản số 23/BXD-QLN ngày 05/01/2021 V/v trả lời văn bản số 50/2020/CV-SHP ngày 23/11/2020 của Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP. Theo đó, Bộ Xây dựng cho rằng: “Việc ký kết hợp đồng theo hình thức hợp đồng đặt cọc mà không nhằm mục đích huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự. Pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản không có quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân phải xin ý kiến thống nhất của các cơ quan quản lý nhà nước khi thực hiện ký hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật dân sự.”.

Theo đó, đất luật tiếp tục cập nhật các nội dung hướng dẫn này vào chuyên đề “ĐIỀU KIỆN, THỦ TỤC, HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG HUY ĐỘNG VỐN CỦA DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI” 

Nội dung Chuyên đề này đã được Đất Luật cập nhật cho các Khách hàng thường xuyên của Đất Luật theo địa chỉ email đã đăng ký. Trường hợp Quý Khách hàng chưa đăng ký email với Đất Luật và có mong muốn nhận email cung cấp văn bản từ Đất Luật, vui lòng liên hệ với Đất Luật theo địa chỉ sau để được hỗ trợ (có tính phí cung cấp văn bản):
Ms. Phương - Điện thoại: (028) 6260 7101-Ext: 0 ; Email: datluat@dlf.vn Quý Khách hàng cũng có thể tham khảo nội dung Chuyên đề này tại website của Đất Luật sau thời gian 06 tháng kể từ ngày Chuyên đề được cập nhật cho các Khách hàng thường xuyên của Đất Luật.