Chuyên đề pháp lý

Chuyên đề Chấp nhận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư trong nước thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại (Cập nhật ngày 27/4/2021)

CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ VÀ LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ TRONG NƯỚC THỰC HIỆN DỰ ÁN XÂY DỰNG
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

(Cập nhật ngày 27/4/2021)

Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư (CTĐT) và lựa chọn nhà đầu tư (NĐT) thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại (NOTM) được thực hiện quy định theo pháp luật nhà ở và pháp luật đầu tư, trong khi đó giữa các quy định pháp luật đang còn có sự khác biệt nhất định.
Do đó, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho Quý khách hàng trong việc nắm bắt các quy định của pháp luật có liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng (ĐTXD) NOTM cũng như có cái nhìn tổng thể để có sự chuẩn bị phù hợp trong quá trình triển khai xây dựng dự án NOTM, Đất Luật đã khái quát một số quy định liên quan đến điều kiện, thủ tục thực hiện thủ tục chấp thuận CTĐT, lựa chọn NĐT không thông qua đấu giá, đấu thầu đối với dự án phát triển NOTM không sử dụng vốn nhà nước, vốn nhà nước ngoài ngân sách theo pháp luật đầu tư và pháp luật nhà ở hiện hành vào chuyên đề này như được trình bày chi tiết dưới đây

  1. Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
  • Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Thẩm quyền chấp thuận CTĐT

Loại dự án đầu tư

Thủ tướng Chính phủ[1]

Trừ dự án đầu tư (DAĐT) thuộc thẩm quyền chấp thuận CTĐT của Quốc hội[2], Thủ tướng Chính phủ (TTCP) chấp thuận CTĐT đối với DAĐT không phân biệt nguồn vốn thuộc một trong các trường hợp:

1.   DAĐT có yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác;

2.   Dự án ĐTXD nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp:

(a)  DAĐT có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị;

(b)  DAĐT có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị; DAĐT không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt;

(c)  DAĐT đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận CTĐT của từ 02 UBND cấp tỉnh trở lên.

UBND cấp tỉnh[3]

Trừ DAĐT thuộc thẩm quyền chấp thuận CTĐT của Quốc hội và TTCP, UBND cấp tỉnh chấp thuận CTĐT đối với DAĐT sau:

1.    DAĐT có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, DAĐT có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể[4]:

(a)  DAĐT có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn NĐT;

(b)  DAĐT có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của UBNDcấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai;

(c)  DAĐT có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thuộc trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

(d)   DAĐT có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện phải có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai.

2.    Dự án ĐTXD nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp:

(a)  DAĐT có quy mô sử dụng đất dưới 50 ha và có quy mô dân số dưới 15.000 người tại khu vực đô thị;

(b)  DAĐT có quy mô sử dụng đất dưới 100 ha và có quy mô dân số dưới 10.000 người tại khu vực không phải là đô thị;

(c)  DAĐT không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt.

3.    DAĐT của NĐT nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh[5].

BQL KCN, KCX, KCNC, KKT

Dự án thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh kể trên được thực hiện tại Khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (KCNC), khu kinh tế (KTT) phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

 

 

  • Trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư[6],[7]

Bước 1

Nộp hồ sơ

Nhà đầu tư

Bước 2

Lấy ý kiến

Sở KHĐT/ Bộ KHĐT    CQ liên quan

Bước 3

Lập BC thẩm định

UBND cấp tỉnh/ TTPC

Bước 4

Quyết định Chấp thuận CTĐT

VB Chấp thuận CTĐT/VB chấp thuận CTĐT đồng thời với chấp thuận NĐT

Bước 5

Cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có)

Giấy chứng nhận ĐKĐT

Lưu ý: Dự án đầu tư của NĐT trong nước không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư[8], trừ trường hợp NĐT có nhu cầu.

Thời hạn thực hiện đối với dự án thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh là 50 ngày, Thủ tướng Chính phủ là 65 ngày.

  • Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư[1]

STT

Thành phần hồ sơ (do NĐT đề xuất)

(08 bộ đối với các DAĐT thuộc thẩm quyền chấp thuận CTĐT của TTCP và 04 bộ hồ sơ đối với các DAĐT thuộc thẩm quyền chấp thuận CTĐT của UBND cấp tỉnh hoặc BQL KCN, KCX, KCNC, KKT)

1

Văn bản đề nghị thực hiện DAĐT, gồm cả cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được chấp thuận.

2

Tài liệu về tư cách pháp lý của NĐT.

3

Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của NĐT gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của NĐT; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của NĐT; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của NĐT.

4

Đề xuất DAĐT:

1.        Đề xuất NĐT hoặc hình thức lựa chọn NĐT[2]:

Hồ sơ chuẩn bị

Trường hợp đề xuất lựa chọn nhà đầu tư thông qua 1 trong các hình thức

Đấu giá QSDĐ

Đấu thầu dự án có sử dụng đất[3]

CTCTĐT

&

CTNĐT[1],[4]

CTCTĐT &

CTNĐT DA PNN[2],[5]

Bản sao Danh mục dự án thu hồi đất đã được HĐND cấp tỉnh thông qua

X

X

 

 

Giấy tờ chứng minh đất đã được giải phóng mặt bằng (nếu có)

X

X

 

 

Tài liệu giải trình khác (nếu có) trong theo quy định của pháp luật về đất đai.

X

X

 

 

Giấy tờ chứng minh đất chưa được giải phóng mặt bằng (nếu có).

 

X

 

 

Tài liệu chứng minh dự án không thuộc Danh mục dự án thu hồi đất đã được HĐND tỉnh thông qua;

 

 

X

 

Bản sao hợp lệ Quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất, hợp đồng cho thuê QSDĐ hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

 

 

X

 

Bản sao hợp lệ văn bản của UBND cấp có thẩm quyền chấp thuận việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ để thực hiện DAĐT và bản sao hợp lệ các giấy tờ, văn bản khác thỏa thuận sử dụng địa điểm để thực hiện DAĐT.

 

 

 

X

2.        Mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường:

- Thuyết minh việc đáp ứng mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở;

- Dự kiến phân chia dự án thành phần (nếu có);

- Sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư bảo đảm yêu cầu đồng bộ;

- Sơ bộ cơ cấu sản phẩm nhà ở và việc dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội;

- Sơ bộ phương án ĐTXD, quản lý hạ tầng đô thị trong và ngoài phạm vi dự án, trong đó đề xuất sơ bộ phần hạ tầng đô thị mà NĐT giữ lại để đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà NĐT có trách nhiệm bàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương đối với Dự án ĐTXD nhà ở, khu đô thị.

Lưu ý: Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì NĐT được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất DAĐT.

4

Nội dung giải trình về công nghệ sử dụng trong DAĐT đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ.

5

Hợp đồng BCC đối với DAĐT theo hình thức hợp đồng BCC.

6

Tài liệu khác liên quan đến DAĐT, yêu cầu về điều kiện, năng lực của NĐT theo quy định của pháp luật (nếu có).

 

 


  • Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
    • Trong quá trình thẩm định để chấp thuận CTĐT tại Bước 2 Bảng 1.2, Bộ KHĐT lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng đối với các dự án do TTCP chấp thuận CTĐT; Sở KHĐT lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng đối với các dự án do UBND hoặc BQL KCN, KCX, KCNC, KKT chấp thuận CTĐT. Nội dung lấy ý kiến thẩm định gồm[vi],[vii]:
  • Tên CĐT dự án (đối với trường hợp chấp thuận CTĐT đồng thời chấp thuận NĐT và NĐT có đủ điều kiện làm CĐT dự án ĐTXD nhà ở theo nội dung tại trường hợp 2 Bảng 2.1); tên dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở;
  • Mục tiêu, hình thức đầu tư; địa điểm, quy mô diện tích đất dành để xây dựng nhà ở của dự án;
  • Sự phù hợp của dự án ĐTXD nhà ở với quy hoạch chi tiết (đối với trường hợp đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt) hoặc quy hoạch phân khu (đối với trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt). Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án ĐTXD nhà ở với quy hoạch chung;
  • Sự phù hợp của các đề xuất trong nội dung dự án ĐTXD nhà ở với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
  • Tính phù hợp của sơ bộ về cơ cấu sản phẩm nhà ở (loại hình nhà ở, phân khúc nhà ở, hình thức kinh doanh sản phẩm đối với từng loại nhà ở); trường hợp là dự án xây dựng NOTM, khu đô thị có nhà ở thì phải có dự kiến diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội;
  • Tính đồng bộ của phương án phân kỳ đầu tư sơ bộ, việc phân chia dự án thành phần (nếu có) và sơ bộ phương án ĐTXD, quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội liên quan đến dự án.
    • Đối với các DAĐT thuộc thẩm quyền chấp thuận CTĐT của TTCP có đề xuất chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang các mục đích khác thì Bộ KHĐT lấy ý kiến thẩm định của Bộ TNMT, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, các bộ, cơ quan có liên quan và UBND cấp tỉnh nơi dự kiến thực hiện dự án các nội dung sau[viii]:
      • Sự phù hợp của dự án với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
      • Các chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ còn lại đến thời điểm đề xuất dự án;
      • Hiện trạng sử dụng đất (các loại đất, đối tượng sử dụng đất);
      • Dự kiến sơ bộ phương án thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có);
      • Việc tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp NĐT đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT khác.
    • Điều chỉnh dự án đầu tư[ix]
      • Các trường hợp phải thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư[x]
    • NĐT có nhu cầu (a1) điều chỉnh mục tiêu; (a2) chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ DAĐT; (a3) sáp nhập các dự án; (a4) chia, tách một dự án thành nhiều dự án; (a5) sử dụng QSDĐ, tài sản trên đất thuộc DAĐT để góp vốn thành lập doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh.
    • NĐT có DAĐT đã được chấp thuận CTĐT phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh CTĐT nếu thuộc một trong các trường hợp:
    • Thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận CTĐT; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận CTĐT;
    • Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha, thay đổi địa điểm đầu tư;
    • Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô DAĐT;
    • Kéo dài tiến độ thực hiện DAĐT mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện DAĐT quy định tại văn bản chấp thuận CTĐT lần đầu;
    • Điều chỉnh thời hạn hoạt động của DAĐT;
    • Thay đổi công nghệ đã được thẩm định, lấy ý kiến trong quá trình chấp thuận CTĐT;
    • Thay đổi NĐT của DAĐT được chấp thuận CTĐT đồng thời với chấp thuận NĐT trước khi dự án khai thác, vận hành hoặc thay đổi điều kiện đối với NĐT (nếu có).
      • Trình tự, thủ tục thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư[xi]
      • Điều chỉnh nội dung DAĐT đối với các trường hợp tại Mục 1.5.1.(b): trình tự, thủ tục, hồ sơ điều chỉnh CTĐT được thực hiện tương tự như trình tự chấp thuận CTĐT[xii].
      • Điều chỉnh nội dung DAĐT không thuộc các trường hợp tại Mục 1.5.1.(b): không cần thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh CTĐT.
      • Đối với DAĐT không thuộc diện chấp thuận CTĐT hoặc dự án đã được chấp thuận CTĐT nhưng không thuộc trường hợp tại Mục 1.5.1.(b): NĐT thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có)[xiii].
      • Trường hợp đề nghị điều chỉnh DAĐT không thuộc diện chấp thuận CTĐT dẫn đến DAĐT thuộc diện phải chấp thuận CTĐT thì NĐT phải thực hiện thủ tục chấp thuận CTĐT trước khi điều chỉnh DAĐT. Trong trường hợp này, Cơ quan chấp thuận CTĐT xem xét các nội dung điều chỉnh để chấp thuận CTĐT.
        1. Lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
      • Các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại[xiv]

CĐT dự án xây dựng NOTM, dự án khu đô thị có nhà ở (bao gồm cả dự án có thực hiện chuyển nhượng QSDĐ theo hình thức phân lô bán nền để người dân xây dựng nhà ở) được lựa chọn trong các trường hợp sau:

STT

Trường hợp lựa chọn nhà đầu tư

Điều kiện áp dụng

1

NĐT trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá QSDĐ[xv] để thực hiện dự án ĐTXD nhà ở nếu có đủ các điều kiện tại cột bên[xvi] và các quy định khác của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ (từ 01% đến 03% vốn đầu tư của DAĐT) để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai 2013.

Bảo đảm các điều kiện để thực hiện DAĐT theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT.

2

NĐT có QSDĐ thuộc một trong các trường hợp tại cột bên và có đủ các điều kiện làm CĐT dự án theo quy định của pháp luật thì trong quyết định chấp thuận CTĐT đồng thời xác định NĐT đó làm CĐT dự án xây dựng NOTM.

Có QSDĐ ở hợp pháp.

Có QSDĐ ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Nhận chuyển QSDĐ ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng NOTM.

  • Trình tự, thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư[xvii]
  • Trường hợp có nhiều NĐT dự án xây dựng NOTM được chấp thuận CTĐT theo pháp luật về đầu tư thì các NĐT này có thể ủy quyền cho một NĐT có đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện theo quy định tại Mục 1, 2 bảng 1.1 để làm thủ tục công nhận CĐT dự án xây dựng NOTM. Việc ủy quyền làm CĐT dự án xây dựng NOTM được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền, quy định rõ quyền và trách nhiệm của các bên.

NĐT được ủy quyền trực tiếp gửi 01 bộ hồ sơ được nêu tại Bảng 2.2.2 qua đường bưu điện đến Bộ Xây dựng (đối với trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận CTĐT của TTCP) hoặc Sở Xây dựng (đối với trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận CTĐT của UBND cấp tỉnh hoặc BQL KCN, KCX, KCNC, KKT)

  • Hồ sơ đề nghị công nhận CĐT dự án xây dựng NOTM gồm:

STT

Hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

1

Văn bản đề nghị của NĐT (trong đó ghi rõ tên, địa chỉ NĐT, các đề xuất, dự kiến tiến độ thực hiện dự án).

Bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm xuất trình bản chính các giấy tờ sau:

2

Văn bản chấp thuận CTĐT dự án của cơ quan có thẩm quyền.

3

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

4

Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

5

Hợp đồng ủy quyền làm CĐT dự án xây dụng NOTM.

6

Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

7

Giấy tờ chứng minh có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ thực hiện dự án.

  • Thời gian thực hiện thủ tục công nhận CĐT dự án xây dựng NOTM: 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ tại Mục 2.2.2. Trường hợp NĐT không đủ điều kiện được công nhận CĐT thì trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có văn bản thông báo cho NĐT đó biết rõ lí do.
    1. Quy định chuyển tiếp[xviii],[xix]
  • Các trường hợp không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư[xx]
  • NĐT được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định CTĐT, chấp thuận CTĐT hoặc chấp thuận đầu tư trước ngày 01/01/2021 (ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực).
  • DAĐT không thuộc diện chấp thuận chủ trương đâu tư, quyết định CTĐT theo quy định của pháp luật trước ngày 01/01/2021.
  • NĐT đã trúng đấu thầu lựa chọn NĐT, trúng đấu giá QSDĐ trước ngày 01/01/2021.
  • Dự án được cấp Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, GCNĐKĐT trước ngày 01/01/2021.
  • Xử lý hồ sơ hợp lệ đã nộp trước ngày 01/01/2021 (ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành)
  • Dự án ĐTXD NOTM có hồ sơ hợp lệ do NĐT nộp để thực hiện thủ tục quyết định CTĐT theo quy định của Luật Đầu tư 2014 trước ngày 20/4/2020 (ngày Nghị định số 25/2021/NĐ-CP có hiệu lực) nhưng đến ngày 01/01/2021 (ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực) chưa được quyết định CTĐT thì thực hiện như sau:
  • Dự án được cấp có thẩm quyền xác định không áp dụng đấu thầu theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Nghị định số 30/2015/NĐ-CP[xxi]thì được tiếp tục thực hiện thủ tục chấp thuận CTĐT theo quy định của Luật Đầu tư 2014.
  • Dự án được cấp có thẩm quyền xác định phải áp dụng đấu thầu nhưng chưa phê duyệt danh mục dự án theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Nghị định số 30/2015/NĐ-CPthì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư 2020 và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.
  • Dự án ĐTXD NOTM, công trình thương mại và dịch vụ, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh có hồ sơ hợp lệ do NĐT nộp để thực hiện thủ tục quyết định CTĐT theo quy định của Luật Đầu tư 2014 kể từ ngày 20/4/2020 nhưng đến ngày 01/01/2021 chưa được quyết định CTĐT thì thực hiện như sau:
  • Dự án được cấp có thẩm quyền xác định không đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP[xxii] thì được tiếp tục thực hiện thủ tục chấp thuận CTĐT theo quy định của Luật Đầu tư 2014.
  • Dự án được cấp có thẩm quyền xác định đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định tại Điều 11 của Nghị định số 25/2020/NĐ-CP nhưng chưa phê duyệt danh mục dự án thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư 2020 và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.
  • Xử lý các dự án ĐTXD NOTM đã nộp hồ sơ theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày 01/01/2021 được thực hiện như sau:
  • DAĐT đã xác định được CĐT theo quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm xác định CĐT và đã nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận CTĐT theo quy định của Luật Nhà ở 2014 mà chưa được giải quyết trước ngày 01/01/2021 thì được tiếp tục thực hiện thủ tục chấp thuận CTĐT theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
  • DAĐT chưa xác định được CĐT đã nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận CTĐT theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 mà chưa được giải quyết trước ngày 01/01/2021 thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.
  • Thực hiện dự án đầu tư đã thực hiện trước ngày 01/01/2021
  • NĐT được tiếp tục thực hiện DAĐT theo Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương[xxiii] do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 01/01/2021 thì không phải thực hiện thủ tục chấp thuận CTĐT, trừ trường hợp điều chỉnh đự án đầu tư.
  • Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy phép đầu tư ra nước ngoài, Giấy chứng nhận đầu tư ra nước ngoài hoặc các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 01/01/2021 có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
  • Ngừng hoạt động của DAĐT do NĐT không thực hiện đúng nội dung chấp thuận CTĐT, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và đã bị xử phạt bi phạm hành chính nhưng tiếp tục vi phạm[xxiv] được áp dụng với trường hợp NĐT không thực hiện đúng nội dung Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc quyết định CTĐT, chấp thuận CTĐT hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đô thị và xây dựng trước ngày 01/01/2021.
  • Điều chỉnh dự án đầu tư thực hiện trước ngày 01/01/2021
  • Các DAĐT tại Mục 3.1(b), (c), (d) không phải thực hiện thủ tục chấp thuận CTĐT hoặc điều chỉnh chấp thuận CTĐT khi điều chỉnh DAĐT, trừ các trường hợp dưới đây phải thực hiện thủ tục chấp thuận CTĐT:
  • Thay đổi hoặc bổ sung nội dung, mục tiêu mà nội dung, mục tiêu được thay đổi hoặc bổ sung thuộc diện chấp thuận CTĐT[xxv].
  • Mở rộng quy mô DAĐT dẫn đến dự án thuộc diện chấp thuận CTĐT.
  • Điều chỉnh DAĐT trong đó có bổ sung một trong các nội dung:
    • Đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
    • Đề nghị Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai.
  • Trường hợp điều chỉnh DAĐT đối với NĐT được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định CTĐT, chấp thuận CTĐT hoặc chấp thuận đầu tư trước ngày 01/01/2021 và nội dung điều chỉnh thuộc một trong các trường hợp được nêu tại Mục 1.5.1 (b), NĐT thực hiện thủ tục điều chỉnh CTĐT theo quy định sau:
    • Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận CTĐT theo quy định của Luật Đầu tư là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh văn bản quyết định CTĐT, văn bản chấp thuận CTĐT hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của DAĐT đó, trừ trường hợp (b), (c) dưới đây.
    • Trường hợp điều chỉnh DAĐT mà trước ngày 01/01/2021 không thuộc diện quyết định CTĐT, chấp thuận CTĐT hoặc chấp thuận đầu tư của TTCP theo quy định của pháp luật đầu tư 2014 nhưng nay thuộc diện chấp thuận CTĐT của TTCP theo quy định của Luật Đầu tư 2020 thì TTCP chấp thuận điều chỉnh CTĐT trong trường hợp mở rộng quy mô diện tích đất sử dụng hoặc bổ sung nội dung, mục tiêu thuộc diện chấp thuận CTĐT[xxvi].
    • Trường hợp điều chỉnh DAĐT có tổng vốn đầu tư trên 5.000 tỷ đồng thuộc thẩm quyền quyết định CTĐT của TTCP theo quy định tại Luật Đầu tư 2014 nhưng đã được UND cấp tỉnh hoặc BQL KCN, KCX, KCNC, KKT chấp thuận CTĐT theo quy định tại khoản 9 Điều 31 hoặc khoản 3 Điều 32 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP  thì TTCP chấp thuận điều chỉnh CTĐT trong trường hợp mở rộng quy mô diện tích đất sử dụng hoặc bổ sung nội dung, mục tiêu thuộc diện chấp thuận CTĐT quy định tại Điều 31 Luật Đầu tư
  • Khi điều chỉnh DAĐT không thuộc 2 mục trên làm thay đổi nội dung Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương được cấp trước ngày 01/01/2021, NĐT thực hiện thủ tục tương ưng với thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư[xxvii] tại cơ quan đăng ký đầu tư để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư quy định nội dung DAĐT được điều chỉnh và ghi lại toàn bộ nội dung DAĐT không điều chỉnh, đang có hiệu lực theo quy định tại Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương.  
  • Lựa chọn chủ đầu tư xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
  • Trường hợp CĐT xây dựng dự án nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản lựa chọn trước ngày 26/3/2021 (ngày Nghị định số 30/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) thì không phải thực hiện lựa chọn lại CĐT xây dựng dự án NOTM.
  • Trường hợp cơ quan có thẩm quyền đã tiếp nhận hồ sơ lựa chọn CĐT dự án xây dựng nhà ở trước ngày 26/3/2021 mà chưa ban hành văn bản lựa chọn CĐT thì thực hiện việc lựa chọn CĐT được thực hiện theo các quy định tại Mục 2.